Вопросы и ответы о муниципальных земельных фондах
Общественные земельные фонды в Соединенных Штатах и во всем мире решают местные задачи по доступному жилью и защите уязвимых слоев населения.
Узнайте больше: Публикации о муниципальных земельных трастах доступны по адресуТерра Ностра Пресс.
Видео: Объяснение домовладения Community Land Trust
В то время как общественные лидеры и активисты изучают, как использовать общинные земельные фонды для решения проблем доступности жилья и справедливости в отношении жилья, эти вопросы и ответы предоставляют важную информацию о том, что они из себя представляют и как они работают.
Что такое Общественный земельный фонд?
Общественный земельный фонд — это частная некоммерческая организация, основанная на членстве, созданная для бессрочного приобретения и владения земельными участками и сдачи в аренду таких участков для жилья, чаще всего домовладения и других общественных целей, которые приносят пользу людям с низким и средним уровнем дохода. семьи и общины. Эта модель была создана лидерами движения за гражданские права в 1960-х и 1970-х годах для предотвращения перемещения и создания возможностей собственности для домохозяйств с низкими доходами. голоса тех, кто служил в управлении организацией.
Существенные черты общинных земельных трастов Соединенных Штатов определены в федеральном Законе о жилищном строительстве и развитии общин 1992 года (раздел 213). Это включает в себя то, что общественный земельный фонд является членской организацией и что арендаторы общинного земельного фонда представляют треть членов правления.
Индивидуальные общинные земельные фонды в Соединенных Штатах адаптируют эту базовую модель к своим потребностям и обстоятельствам.
Как работает домовладение Community Land Trust?
Homestead обслуживает домохозяйства, которые зарабатывают менее 80% среднего дохода по району. Homestead обеспечивает государственные и частные фонды для снижения стоимости каждого дома для покупателя до значительно ниже рыночных ставок. Цена дома субсидируется, чтобы быть доступной для целевого рынка, когда не более 38% дохода покупателя жилья, имеющего право на получение дохода, используется для оплаты расходов на жилье. Покупатель оплачивает и владеет домом (строением и улучшениями) на земле. Земля под домами находится в коллективной собственности через Homestead и сдается в аренду домовладельцу за небольшую ежемесячную плату. Дом оценивается в размере 1,5% в год. Это позволяет владельцу накапливать богатство, а также делает дом доступным для будущих покупателей. Владельцам не нужно продавать свой дом, если их доход увеличивается после покупки. Они могут владеть так долго, как пожелают, и могут завещать дом и права аренды на землю своим наследникам. Если они продают свой дом, когда бы они ни решили продать его, они делают это другому покупателю, имеющему право на доход, по доступной цене на основе формулы перепродажи.
Когда вы говорите, что обслуживаете людей, которые зарабатывают менее 80% среднего дохода по региону, что это означает для годовой зарплаты?
Наши домовладельцы получают от 50% до 80% среднего дохода в районе, как это определено Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD) — федеральной государственной организацией. Наши текущие пределы дохода можно найти на наших страницах «Стать покупателем жилья».
Откуда берутся государственные инвестиции, чтобы сделать дома доступными?
В округе Кинг основными источниками средств, позволяющих сделать жилье доступным, являются жилищное финансирование округа Кинг, жилищный сбор города Сиэтла, жилищный трастовый фонд штата Вашингтон, федеральное финансирование «затратного капитала» от жилищного строительства и городского развития, гранты банковского фонда реинвестирования сообщества, частные фонды и меценаты.
Кому принадлежит земля в муниципальном земельном фонде?
Участки земли, находящиеся в ведении общинного земельного фонда, находятся в коллективной собственности через общественный земельный фонд, и Homestead управляет землей от имени общего блага.
Должен ли каждый проект/имущество/адрес иметь собственный земельный фонд сообщества?
Нет. Это один из самых распространенных мифов об общинных земельных фондах. Общественный земельный траст — это организация, юридическое лицо, а не отдельная застройка или отдельный объект собственности. Homestead Community Land Trust (одна организация) владеет землей и обеспечивает доступность сотен домов, включая несколько многоквартирных домов. Общественные земельные фонды — это организации, созданные для управления несколькими домами, застройками и проектами в одном лице. Крупнейший общественный земельный фонд в Соединенных Штатах, Champlain Housing Trust в Вермонте, управляет более чем 565 домами, занимаемыми владельцами, и 2200 квартирами в трех округах.
Каковы ценности общинного земельного фонда?
Общественный земельный фонд — это не просто юридическая структура или тип некоммерческой организации, хотя это тоже так. Что еще более важно, это глубоко демократическая организация, члены которой привержены коллективным действиям, равноправию и справедливости.
-
Социальная справедливость. Поднятие людей и мест, которые остались позади из-за несправедливой жилищной политики, дискриминационной практики или скачкообразных цен на недвижимость.
-
Земельная реформа. Расширение предложения «общественной» (через некоммерческую собственность) земли, навсегда удаляя такие площади со спекулятивного рынка.
-
Жилищная реформа.Расширение предложения постоянно доступного жилья.
-
Развитие на основе места.Размещение в районах, деревнях, городах и поселках, способствуя не только развитию доступного жилья, но и предоставлению других объектов, мероприятий и услуг, повышающих качество жизни в месте проживания.
-
Взаимодействие с сообществом. Привлечение местных сообществ к планированию и управлению траекторией их собственного развития.
-
Демократическое управление.Привлечение людей, живущих на его землях и вокруг них, к руководству и управлению самой организацией.
Как сообщество реализует свой голос в земельном доверительном управлении сообщества?
Как общественный земельный фонд, Homestead отличается от жилищных организаций, которые в противном случае обеспечивают постоянную доступность домов в соответствии с нашей приверженностью демократическому и общественному управлению посредством нашего членства. Общественный земельный фонд по определению имеет структуру правления, в которую входят члены арендаторов (наши собственные домовладельцы), а также представители сообществ в районе, который мы обслуживаем. Наши уставы призывают членов к участию в управлении и наделяют их полноценными полномочиями по принятию решений.
Для чего была основана усадьба?
Учредительные документы Homestead Community Land Trust определяют наши цели по оказанию помощи людям с низким и средним доходом посредством строительства жилья и освоения земли. Среди наших первых четырех целей:
-
приобретение, улучшение и сохранение жилья для людей с низким и средним доходом,
-
сдача в аренду или продажа домов через нашу модель долевого участия,
-
приобретение и развитие земли таким образом, чтобы поддерживать развитие и улучшение районов и сообществ с низким и средним уровнем дохода, а также
-
поддержка и развитие общественных, демократически контролируемых организаций, которые будут улучшать жилищные условия, землю и другие виды деятельности.
Как Homestead делает дома постоянно доступными?
Государственные и частные инвестиции сокращают разрыв между тем, сколько стоит построить или приобрести дом, и тем, что могут себе позволить скромные люди. Мы используем добровольные соглашения для ограничения цен перепродажи после первоначальной покупки, чтобы сохранить доступность. Передача домов или земли в земельный фонд без государственных инвестиций не обязательно делает недвижимость доступной или сохраняет ее доступной. Это первоначальные инвестиции, которые создают доступную цену, а согласие владельцев на ограничения перепродажи делает дом постоянно доступным.
Почему мы называем домовладение общинного земельного фонда моделью «плати вперед»?
Государственные инвестиции делают цену дома доступной. И тогда наши домовладельцы сами сохраняют дома доступными по цене, соглашаясь «платить вперед», когда они перепродают свой дом. Они могут владеть своим домом столько, сколько захотят, но когда они продают, они делают это по формуле цены, которая делает дом доступным для следующего человека со скромным доходом. Благодаря этому объединению и совместному использованию ресурсов было создано более 200 домов, которые доступны покупателям жилья с низким доходом и навсегда останутся доступными в качестве актива для нашего сообщества.
Что имеют в виду люди, когда называют домовладение CLT моделью «один и готово»?
«Один и готово» относится к тому факту, что после того, как государственные инвестиции сделаны для обеспечения доступности наших домов при первой продаже, обычно нет необходимости увеличивать или добавлять эти инвестиции при последующих продажах. Если первоначальная цена дома действительно доступна для начала и зависит от формулы цены перепродажи при всех последующих продажах, дом остается доступным навсегда. Затем дополнительные государственные инвестиции могут быть использованы для создания дополнительных домов, а не для замены домов, которые могли быть доступными при первой продаже, но были проданы следующему покупателю по рыночной цене.
Почему домовладение CLT является важной частью жилищной стратегии города или региона?
Многие из наших домовладельцев ежемесячно платят по ипотеке меньше, чем они платили бы по рыночным ставкам арендной платы (максимальный контроль над арендной платой). И в отличие от арендной платы, ипотечный платеж увеличивает капитал, а право собственности увеличивает стабильность жилья. Типичный собственный капитал арендатора составляет 2000 долларов по сравнению со 160 000 долларов домовладельца (US.gov). Без справедливости люди зависят от арендной платы и могут быть перемещены. Справедливость, которую люди создают всего за пять лет владения, может стать путем к другим возможностям. Города и регионы, которые заботятся о том, чтобы предоставить жителям путь к самообеспечению, а также к доступному жилью, могут использовать программы общинного трастового владения землей для достижения обеих целей при эффективном использовании государственных средств. Домовладение общинного земельного фонда также сосредотачивает голос тех, кто получает выгоду от нашей программы, в управлении землей.
Почему доступное жилье является важной частью стратегии справедливого жилья?
Домовладение общинного земельного фонда делает домовладение доступным для тех, кто исторически был лишен права собственности. Коренной причиной расового и этнического неравенства в отношении домовладельцев является структурный расизм, заложенный в федеральной, государственной, региональной и муниципальной жилищной политике. Более крупная система открытой расовой дискриминации в сфере жилья — дискриминационные страховые полисы FHA, банковская красная черта и ограничительные соглашения о соседстве — могут уйти в прошлое. Но его наследие живет – доля домовладельцев среди афроамериканцев составляет 41,5% по сравнению с 72,1% среди белых (перепись населения США, 1-й квартал 2016 г.). Кроме того, собственный капитал белых в 13 раз больше, чем у афроамериканцев (Pew Research), потому что основным средством создания богатства в нашем обществе является домовладение.
Могу ли я стать членом Homestead?
Если вы живете в округе Кинг, вы можете стать членом Homestead. Информация о том, как стать членом Homestead, доступна: здесь на нашем сайте. Членство стоит всего 25 долларов США ИЛИ 3 часа волонтерской работы в год, завершенных до января. Мы проводим наше ежегодное собрание в январе. Членство, не являющееся домовладельцем, продлевается каждый год.
Что я могу сделать, чтобы поддержать Homestead?
Пожалуйста, рассмотрите пожертвование что здесь можно сделать. Для получения дополнительной информации о том, как поддержать Homestead финансово, в качестве волонтера или в рамках информационно-пропагандистской работы, пожалуйста, свяжитесь с getinvolved@homesteadclt.org